2013年土地估价师考试土地估价案例与报告第五章辅导4

会计考友

城镇土地分等定级的因素因子分值计算方法
1)土地分等因子分值计算的基本原则
(1)因素分值的确定要建立在因素与土地收益相关研究的基础上;
(2)作用分值与土地的优劣成正相关;
(3)分值体系采用0～100分的封闭区间;
(4)作用分值只与因素指标的显著作用区间相适应;
(5)因素作用分值处理尽可能模型化。
2)土地分等定级因子分值计算的标准化方式
面状土地因素分值计算方法
若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，称之为面状因素，面状因素直接计算其对空间上各点的作用分。其量化步骤为：
(1)对因素进行整理，计算指标值;来自www.Examw.com
(2)按下式计算作用分：
ei=100×(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)
式中：ei——i指标值的作用分;
Xi——i指标值;
Xmin——i指标值的最小值;
Xmax——i指标值的最大值。
(3)划分3～10个作用分区间，编制作用分值表。
点、线状土地因素分值计算方法
若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距离设施的相对距离有关，称之为点、线状因素。点、线状因素应计算设施本身的功能分，进而计算设施对空间上各点产生的作用分。其量化步骤为：
(1)在各因素内按规模或类型求出各点或线的功能分，其最大值为100;
(2)计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用或平均吸引范围，并划分若干个相对距离区间;
(3)点、线设施边界范围内各点的因素作用分一致，都为该设施相应功能的功能分;边界范围以外的各点，根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的功能分按相应的衰减公式计算或按相对距离查《城镇土地分等定级规程》附录，获得各个相对距离上的作用分;
(4)以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分值表;
(5)采用计算机系统为辅助手段进行定级时，可按相应的衰减公式直接计算因素对单元中心点的作用分;
(6)当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍(如铁路、高速公路、河流等)时，则作用分衰减应以可通行处为结点，按结点处的因素作用分及剩余的影响半径，再次进行衰减;当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其的存在。
定级因素各类点、线状因素作用分值衰减方式

因 素	商服中心	道 路	公交站点	对外交通设施	公用设施
商业用地定级	指数	指数	线性	指数	线性
住宅用地定级	线性	线性	线性	线性	线性
工业用地定级	线性	线性	线性	指数	线性
综合用地定级	线性	线性	线性	线性	线性

例题：点、线状因素在各因素内按规模或类型求出各点或线的功能分，其最大值为(　)。
A.100
B.80
C.60
D.90
答案：A