2013年土地估价师考试土地估价案例与报告第三章辅导5

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农用地估价
(一)农用地特点
该类地的特点是：价值主要体现在自然质量上，面积大，分布于城市边沿。
(二)农用地主要价格影响因素中华考试网
该类用地的价格影响因素主要有自然因素、社会因素及特殊因素。
1.自然因素：气候条件、地貌、土壤条件、水文状况、农田基本设施状况等。
2.社会因素：社会经济发展条件、土地制度、交通条件等。
3.特设因素：特殊的气候条件、特设的土壤条件、特设的环境条件、环境污染状况等。
例题：下列不是农用地主要价格影响因素有( )
A.交通便捷程度 B.土地制度 C社会经济发展条件 D.环境污染状况
答案：A
解析：农用地主要价格影响因素
(三)农用地估价的技术思路
该类用地适宜采用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和评分估价法、基准地价系数修正法等。
(四)农用地估价方法选择与应用试
1.由于农用地的特殊性，国内农用地市场尚处于封闭状态，市场交易案例很少，难以满足市场比较法测算地价的要求。农用地的自然属性和不可再生性也局限了成本逼近法和剩余法测算地价的应用。
2.评分估价法是指按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。
3，考虑农用地资料的可获取性、政策法规的控制性、评估结果的应用性，目前在评估宗地农用地质量价格时，收益还原法是常用主要方法之一，即根据当地的农用地投入产出水平和待估宗地的实际情况，估算出待估农用地的客观预期收益，以适当的土地还原率还原，确定宗地农用地质量价格。
4.对于已建立农用地基准地价的地区，可采用基准地价系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法评估得出宗地农用地质量价格。