2011年土地估价师《案例与报告》考试辅导精讲（24）

会计考友

土地估价案例的调查
内容详解：
（一）估价案例的类型与特点
案例调查是指关于委估不动产状况、可比较的交易案例、租赁用不动产状况及地方上的市场特性等方面的详细资料。这些资料有助于估价师选择有关销售、租金和地方市场特性资料进行分析，并推导出特定的成交价格、交易条件、租赁条件、收益及费用、投资收益率、建筑成本、经济耐用年限及年折旧率等数据，以保证评估委估不动产价值的需要。
（二）估价案例真实性、可靠性的基本要求
对于估价案例资料要注重真实性、可靠性的把握。因为，在资料搜集时，可能由于种种原因，所搜集的资料存在一定的遗留、虚假和错误。如交易动机影响交易行为，导致交易价格偏差，等等。对于虚假、错误或不全的资料，要及时安排补充调查和搜集，或予以更正，或予以剔除。为了确保估价案例资料的可靠性，必须剔除那些存在偏差和不真实的资料。
估价师所使用的交易资料主要来自于公开记录、政府档案资料、出版刊物、由购买者、出售者、经纪人等提供的信息以及估价者搜集的尚未列入记录的相关交易资料。当所选的交易案例资料不完全适当时，若受条件所限制，估价师可勉强采用这些案例资料，并走访经纪人、购买者、销售者、出租者、承租者和有关机构，以发掘市场活动的证据，并对这些资料进行适当调整，进而用做比较案例。
估价师在收集案例资料时，应包括以下项目：交易面积、交易时间、位置、宗地条件、地上物状况、购买者和销售者动机，销售的条件，不动产销售前后的利用状况，等等。
（三）市场比较法中比较案例的调查内容及规范
比较案例的一般情况，包括交易价格、交易时间、交易情况、当时市场行情，等等。
比较案例的区域因素。包括商服繁华程度、交易条件（道路通达度、交通便捷度）、基础设施配套状况（供水、供电、供气）、公用设施配套状况、环境状况。
比较案例的微观因素。包括宗地状况（名称、坐落、面积、形状、四至、土地级别、基准地价、土地使用权出让年限，剩余使用年限、允许容积率、地形地质条件、临街状况、生熟程度，等等），建筑物状况（名称、面积、结构设备、装修、平面布置、楼层、朝向、建成年代、新旧程度、利用现状、配套程度，等等），周围环境。
其他资料。融资条件、企业资质与信誉。