2011年土地估价师《案例与报告》考试辅导精讲（31）

会计考友

第二部分 估价对象界定
[分标题]
一、委托估价方[说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等]
二、估价对象[说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其它内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等]
三、估价对象概况
1．土地登记状况[说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等]
2．土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明]
3．土地利用状况[说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等]
四、影响地价的因素说明
1．一般因素[应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：(1)城市资源状况(包括地理位置、土地、城市人口等)(2)房地产制度与房地产市场状况(含土地制度、住房制度、地价政策等)(3)产业政策(含税收政策等)(4)城市规划与发展目标(5)城市社会经济发展状况(包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容)]
2．区域因素[说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：
(1)区域概况(含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等)
(2)交通条件(含区域内公共交通状况、对外交通条件等)
(3)基础设施条件(指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度)
(4)环境条件(含区域人文环境和自然环境)
(5)产业集聚状况
(6)规划限制等]
[这里区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定]
[以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述]
3．个别因素[说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明]