2011年土地估价师《案例与报告》考试辅导精讲（43）

会计考友

四、主要技术参数选择
1．市场比较法主要技术参数确定中应注意的问题
(1)因素指数幅度要与当地公布或采用的基准价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。
(2)指标量化要科学合理。在确定修正幅度时，不同用途，其地价影响因素、影响程度不同。如住宅用地，对公共交通便捷度的要求较高，修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地有影响，但影响程度不如交通便捷度大，即其权重相对较小，修正幅度可定低一些。工业用地道路通达度的对地价影响程度大，公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。应充分考虑。
2．收益还原法主要技术参数确定中应注意的问题
(1)要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，容易出现的问题有：
A.收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益；
B.收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；
C未明确收益内涵、取得收益的方式；
D．忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等；
E.未考虑房屋的闲置(即空房损失等)。
(2)总费用中涉及到的项目和条项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，容易出现的问题有：
A.未考虑收益的方式，盲目地确定费用；
B．确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准；
C.将利息计入总费用中。
(3)说明纯收益的测算依据和方法。
(4)明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的确定方法、依据和具体标准。
(5)明确说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定。