2011土地估价师—如何写好土地估价报告(5)

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二、委托估价方(一般问题不大)
(说明该估价项目的委托单位或个人、机构地址、法人代表、联系人、和联系电话等)
三、受托估价方(一般问题不大)
(说明受托估价机构、机构地址、机构资质级别、资格证书获得时间、资质有效期、资质证书编号、法人代表、联系电话等)
四、估价目的
明确估价目的，才能有的放矢，正确、客观、合理地估价。
㈠存在的主要问题
该项存在的问题主要是描述的太简单，有的只是说明了估价结果的应用方向，如“为抵押贷款提供价格依据”等。未按“规范格式”要求说明委托方的何种需要及依据。
㈡如何正确描述?
“规范格式”要求该项要说明委托方为了何种需要委托估价，有何依据(注明文号、批准单位、批准时间等)、估价结果的应用方向等。下面以企业债转股和抵押贷款评估为例说明如何描述：
例：依据国家经济贸易委员会《关于同意大同矿务局等82户企业实施债转股的批复》(国经贸产业[2001]131号)精神，×××集团有限责任公司拟实行债转股，对其经营性资产进行重组，组建×××有限责任公司(以下简称A公司)和×××能源有限责任公司(以下简称B公司)。×××集团有限责任公司特委托×××地价评估有限责任公司评估其债转股涉及的土地资产价值，为其债转股以及处置资产确定客观、公正、合理的土地使用权价值并办理相关土地处置手续提供参考依据
例：×××公司因企业经营需要融资，意向银行申请贷款，经该公司与×××银行协商并向×××国土资源局提出申请，拟抵押×××公司使用的位于×××的一宗国有出让工业土地使用权以获贷款，特委托×××评估有限公司评估拟抵押所涉及的土地资产价值，为抵贷双方确定客观、公正、合理的土地使用权价值并办理相关抵押登记手续提供价值参考依据。
五、估价依据
主要问题是不论何类评估所列依据千篇一律，有的不全面。
六、估价基准日
无问题，注意前后要一致
七、估价日期
八、地价定义
地价定义是估价报告的核心。依据《规范格式》)要求，该项要简要说明估价对象的现状或规划利用条件，如：实际(登记)用途、容积率、使用权性质与类型、使用年期等，或规划用途、规划容积率、拟使用权性质与类型、使用年期等;宗地内外的实际开发程度;以及评估设定利用条件、开发程度及理由，如：用途、土地开发程度、容积率、使用年期使用权性质与类型以及估价基准日等。但有的报告对该项描述存在一定问题。