2011土地估价师案例与报告之路线价评估（4）

会计考友

(3)深度修正表编制
如深度指数修正图所示，深度百分率表依下列三种百分率原理制作而成：
①单独深度百分率。
a1>a2>…>an
②平均深度百分率。
a1>(a1+a2)/2>(a1+a2+a3)/3>…>(a1+a2+a3+…+ an)/n
③累计深度百分率。
a1
制作深度百分率表的步骤如下：
a)制定标准深度，标准深度——里地线的确定，或以临街宗地的平均进深为准，或以临街宗地进深众数者为准;
b)确定级距，深度百分率表中级距的选定，应分析比较实例调查中地价变化的规律性，从而确定定级距数、级距;
c)确定单独深度百分率;
d)选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。
我国目前已用路线价的城市其进行的深度修正类似于台湾地区的计算方法。
2.宽度修正
对临街土地特别是临街商业用地来说，地块临街宽度不同，其地价是不相等的。由于临街商店铺面的宽窄不一，商店对顾客的吸引力会有所差异，进而影响到商店营业额，所以在路线价估价中，必须考虑宽度修正。其计算方法是同一路线价区中进深相等的样本，考虑在不同宽度情况下反映在土地价格上的变动情况，最后确定宽度条件下的修正系数。
3.宽深比修正
在一般情况下，大型的商业建筑物，进深较大，地价会随着地块深度的增加，土地价值逐步降低。另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒目，同样会增加对顾客的吸引，所以对大型商店单独采用铺面宽度和深度修正，不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽度比深度即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。
4.容积率修正
一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容积率的增加，地价一般会上升。因此，在同一区段中，抽查不同容积率水平下的平均地价，可得到容积率修正系数
5.出让、转让年期修正
土地出让是国家将一定年期内的土地使用权让与土地使用者，土地转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为。根据地价计算公式：
V=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：V———地价;
a——年地租;
r——还原利率;
n——出让、出租或转让、转租年期。
可计算出宗地年期修正系数。