2011年土地估价师考试案例分析重点试题分析(1)

会计考友

一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，(来源：中国土地估价师考试网)投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
解析：解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题：
(1)数据选用。有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。
(2)参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。
(3)计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。
(一)审题
(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。
(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。
(3)考虑资料取舍，找出隐含条件。(来源：中国土地估价师考试网)对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。
(二)解题思路与方法选择
1.方法选择本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。
2.解题思路由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。
基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法;然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格;将修正后价格加总得到所求地价。
(三)公式与计算步骤
1.适用于该宗地的计算公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数：
2.计算步骤
(1)选择计算方法根据题意，本题适用于成本逼近法
(2)土地取得费及税费10×10000÷666.67=150(元/平方米)
(3)土地开发费8×10000÷666.67=120(元/平方米)
(4)利息(按单利计算)
150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)
(5)利润(150+120)×10%=27(元/平方米)
(6)土地成本价格150+120+11.55+27=.55(元/平方米)
(7)49年期的土地成本价格308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)
(8)49年期的土地出让金30×[1-1/(1+6%)49]/?[1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)
(9)计算单位地价290.79+29.90=320.69(元/平方米)
(10)计算总地价总地价=320.69×3000=96.21(万元)
(四)难点与常见错误分析
1.试题难点对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度：
(1)某些条件比较隐讳。(来源：中国土地估价师考试网)本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。
(2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。
2.常见错误分析
(1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。
(2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用“元/平方米”，也可使用“万元/亩”，但最终单位地价要换算成“元/平方米”。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，‘’亩“与”平方米“之间的换算，可采用”1亩=666.67平方米“或”1亩=1/0.0015平方米“。
(3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即1年，土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其计息期为0.5年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。
本题土地开发周期未超过1年，(来源：中国土地估价师考试网)在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。
(4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。
(5)未做年期修正或修正错误。如：未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为49年期价格;或仅对土地成本价格进行年期修正;或错将土地剩余使用年期确定为50年。