2011土地估价师考试：土地估价操作辅导(3)

会计考友

☆市场比较法范例
所谓市场比较法是指根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产，参照交易情况、期日、使用年期、区域及个别因素等进行比较，并对类似地产的成交价格适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场比较法基本公式为：
V=VB×A×B×C×D×E×F×G+H
式中：
V：待估宗地价格
VB：比较实例价格
A：待估宗地估价期日地价指数/比较实例估价期日地价指数
B:待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数
C：待估宗地交易方式指数/比较实例交易方式指数
D：待估宗地容积率地价指数/比较实例容积率地价指数
E: 待估宗地形状地价指数/比较实例形状地价指数
F：待估宗地土地使用年期条件指数/ 比较实例土地使用年期条件指数
G: 待估宗地区域及个别因素条件指数/ 比较实例区域及个别因素条件指数
H：各比较实例估价开发程度修正幅度
1、比较实例选择
依据估价规程，按照以下要求，本次评估选择了与估价对象条件类似的三个交易实例：
A：与估价对象用途(具体利用方式)相同;B：与估价对象邻近，或处同一供需圈内;C ：交易案例为正常交易;D：与估价对象区域及个别条件相近;E：交易时间与估价对象期日应接近。
各交易实例的因素条件详见表3-3-1。
2、比较因素的选择
根据估价对象的宗地条件,影响估价对象价格的主要因素有:交易期日、交易情况、土地使用年期、区域因素及个别因素、容积率、形状、开发程度。其中区域和个别比较因素参照×××2005年8月公布的《×××土地级别与基准地价更新报告》中商业一级用地影响因素指标说明表确定。