2011年土地估价师考试案例分析重点试题分析(2)

会计考友

某国有企业，因产品市场环境变化及管理体制落后，现已面临资不抵债，经法院裁定宣告破产，该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及估价人员实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请示协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托评估公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价评估，试问评估公司需向破产清算组提供的基本材料有哪些?如采用市场比较法进行评估，评估公司应调查收集哪些资料，并简述其基本评估程序。其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序?如XX房地产开发公司在拍卖过程中最终取得该宗土地的使用权，鉴于该宗土地位于市中心地段，属于工业用地控制区，根据XX市最近《城市土地利用规划》，该区域属于商业用地区，XX房地产开发公司拟对其进行商业开发，该房地产开发公司需办理哪些用地手续?
答案：
(1)破产清算组提供的基本材料有：《破产裁定书》、《国有土地使用证》及《房屋所有权证》等资料。
(2)采用市场比较法时应收集资料有：根据《国有土地使用证》确定的宗地具体用途及本次评估交易类型等情况，调查市场交易资料。在熟悉了解市场交易案例的区域因素及个别因素的基础上，收集可比案例(三宗以上)，并收集地价涨幅资料。
(3)其估价程序为：
①选择市场比较案例;
②确定比较因素(区域因素及个别因素);
③因素描述及相应的比较分析;
④确定比较因素的修正方法及幅度;
⑤进行比较因素的最终赋分;求算各比准价格;
⑥确定最终价格的求取方法并计算出待估宗地的价格。
(4)土地资产变现后的处置为：支付破产费用;进行职工安置补偿;进行抵押权人债务清偿，如土地资产仍有剩余，剩余部分应向政府交纳出让金。
(5)房地产开发公司应办理的用地手续为：
应持拍卖处置有关文件，到规划管理部门提交《规划变更申请》，办理有关规划变更的批复手续，取得相应的规划变更手续后，到国土部门签定《国有土地使用权出让合同》，并补交由于土地规划用途变更产生的出让金差价，后办理土地使用权有关变更登记手续，取得《国有土地使用证》。