2011土地估价师考试：土地估价操作辅导(4)

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4、编制比较因素条件指数表
依据估价规程、估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。
⑴估价对象与比较实例各因素条件指数除交易期日、交易情况、土地使用年期、开发程度及容积率外，其它各因素条件指数以估价对象因素条件为基础，相应指数为100，比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数。比较因素指数具体确定如下：
①确定交易期日指数：
调查×××近几年商业用地地价上涨情况，近年来×××除少数地区商业用地有小幅度上涨外，其它地区无明显上涨，根据估价对象所在区域的地价变化的实际情况，估价对象与比较实例的交易期日在2004年6月至2006年6月二年之间，以2003年6月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，近两年来，商业用地地价每年基本以2%的速度增长，则本此估价对象与选定的各比较实例的指数见表3-2-5。
②确定交易情况指数：据估价人员了解，估价对象与比较实例交易情况均属正常交易，因此，其因素条件指数均为100。
③交易方式：以估价对象的交易方式条件指数为100，比较实例的交易方式条件指数由估价人员据经验确定。估价人员根据经验分析认为抵押评估中考虑到抵押风险情况其抵押评估价值一般略低于正常地价水平，综合考虑确定其抵押交易方式修正指数为98，估价对象和比较实例的交易方式及交易方式条件指数见表3-2-5。
④确定土地使用年期系数：本次估价对象与比较实例土地使用年期指数，依据同用途法定最高使用年期为基础，确定指数为100，并进行年期修正。土地使用年限修正系数公式为：
1—1/(1+r)m
B=—————————
1—1/(1+r)n
式中：B——使用年限修正系数
r——土地还原利率,依据《×××区土地定级估价更新报告》×××土地还原利率分别用租售比法和比较法求取，然后综合分析确定土地还原利率，中国人民银行公布的固定资产一年期存款利率2.25%加风险调整值取6%较符合当地的实际情况。
m——估价对象或比较案例土地使用年限或剩余使用年期
n——基准地价中规定土地使用权年限该用途的法定最高年期。
估价对象与比较实例使用年期指数=100*年期修正系数/估价对象年期修正系数。
估价对象与比较实例的使用年期指数见表3-3-5。
④确定容积率指数：
依据×××人民政府2005年8月批准实施的《×××土地级别与基准地价更新报告》商业容积率对地价的影响，分析确定估价对象与比较实例容积率修正系数。
⑤确定形状指数
宗地形状是否规则对土地利用有较大影响，依据2005年《×××区土地级别与基准地价更新报告》中宗地形状修正系数表并结合估价对象与比较实例具体状况确定宗地形状修正系数进而确定形状指数。估价对象及比较案例形状指数=形状修正系数*100，形状修正体系见表3-3-3。因本次待估宗地与各比较案例宗地形状均为规则形状，利用方便，均取形状指数为100。
⑥确定开发程度修正幅度
依据×××人民政府2005年批准实施的《×××区土地级别与基准地更新报告》土地开发程度费用及修正表确定土地开发程度修正幅度。