2011年土地估价师考试：土地估价报告解析（2）

会计考友

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述：
1.土地登记状况委估宗地为国有出让土地，估价对象土地使用权属于XXXX公司。委估宗地位于XXXX路，根据委托方提供的有关材料，2001年XXXX公司取得了证号为XXXX号《国有土地使用证》，土地面积为9542.95㎡，其四至状况为：东：XXXX;南：XXXX;西：XXXX路;北：XXXX路。宗地号为XXXX，图号为XXXX.根据《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》成果，估价对象处于三级地。
2.土地权利状况估价对象为国有出让土地，其土地使用权属于XXXX公司。2003年2月，XXXX司将土地抵押给银行。根据XXXX市中级人民法院于2003年6月23日(XXXX号)《XXXX省XXXX市中级人民法院民事裁定书》宣告XXXX公司破产。至评估基准日，委估宗地土地设定有抵押权，未有租赁权、地役权等他项权利存在。
3.建筑物和地上附着物状况勘估基准日，待估宗地内建有商业楼一栋，共4层，建筑结构为框架，竣工时间为1985年7月，建筑面积为14320㎡.容积率为1.5.
二、地价影响因素分析
(一)一般因素(略)
(二)区域因素
影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、环境条件、规划限制等。描述如下(略)。
(三)个别因素
估价对象位于XXXX市XXXX路，用地面积为9542.65㎡.土地用途为商业用地，宗地地形平坦、形状不规则。宗地西侧紧临XX路，该宗地距市商服中心为4240m，距农贸市场约为1680m，距XXXX火车站约5320m，距长途汽车站约5360m.勘估基准日，宗地红线内具备通上水、下水、通电、通讯、通热、通路和场地平整，即“六通二平”的基础设施条件，自来水公司统一供水;排水雨污合流，排入市政统一排水管网;供电由XXXX站供电;直拨电话19部，传真机一部，内外联系方便，自备锅炉供热。宗地内有商业楼一栋，总建筑面积14320㎡，容积率1.5.该宗地未来规划用途为商业用地，周围为商业用地，对建筑物高度及容积率略有限制。