2011年土地估价师考试：土地估价报告解析（3）

会计考友

第三部分 土地估价
一、估价原则
土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成 的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则(内容略)：
1.替代原则
2.预期收益原则
3.需求与供给原则
4.变动原则
5.综合分析原则
6.多种方法相结合的原则
二、估价方法与估价过程
(一)估价方法
选择根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，宗地地价的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法，估价方法的选择应按照《规程》，根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。
待估宗地位于XXXX路以南，在《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》范围内;属于商业三级地，采用基准地价系数修正法切实可行;且宗地作为商业用地，同类区域市场交易资料较丰富，可采用市场比较法作为第二种估价方法。故依据《规程》并结合评估对象的特点及项目的实际情况，确定采用基准地价系数修正法和市场比较法测算地价，并将两种方法测算结果进行综合分析调整，从而得到待估商业用地的地价。
建筑物现值采用重置价格折旧法计算。
(二)估价过程
1.基准地价系数修正法
1)基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格;基准地价系数修 正法是依估价对象所处土地级别的基准地价，结合区域因素、个别因素等修正系数的调整，得到估价对象土地价格的一种方法。
2)《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》测算区范围是XXXX，面积XXXXkm.共分为商业、住宅、工业三类用地，其中商业分为XX级，住宅为XX级，工业为XX级。该《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》于XXXX年XXXX月通过XXXX省国土资源厅组织的鉴定验收并经XXXX市人民政府公布实行。
3)XXXX市商业用地基准地价是指土地用途为商业，土地使用年限为40年，容积率设定为城区商业平均容积率1.8，土地开发程度为红线外五通(即通上、下水、电、路、讯)及红线内场地平整条件下的级别内的土地使用权平均价格。
采用基准地价计算商业用地宗地地价的公式为，Pi=P×(1+k)×y×t×kij×f式中 Pi——待估宗地地价P——待估宗地对应的基准地价K、y、t、kij、f——宗地地价修正系数和年期、期日、容积率、基础设施条件修正系数。
估价对象设定用途为商业用地，处于XXXX市商业用地三级地内，其基准地价水平1200～1600元/㎡.
4)编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表
①在评估中，根据《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》及估价对象的具体条件，我们选择了以下因素：(略)，并进行了期日、使用年期、容积率、基础设施条件等项修正。
②根据《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》，商业用地二级地地价修正幅度说明表和宗地地价影响因素修正幅度表(略)，根据影响估价对象地价的因-素条件分析，确定待估宗地各因素条件说明、优劣度及修正系数表。(略)
5)确定宗地地价评估的修正系数k k=∑ki i=(1…N)
式中
k——某一宗地所有地价影响因素总修正幅度(%)
ki——宗地第i个因素条件下修正幅度(%)
N——修正因素个数，根据上表可得k=8.44% 6)确定土地使用年期修正系y y=[1-(1+r)m]/ [1-(1+r)n]式中
y——宗地使用年期修正系数;
m——待估宗地设定使用年期;
n——基准地价内涵确定的土地使用年期;
r——土地还原利率，9%。
经计算，待估宗地年期修正系数y=0.9622. 7)确定期日修正系数t根据调查分析和测算，2002年1月至2003年6月20日，X X X X市地价指数上涨10.8%，故期日修正系数t=1.108. 8)确定容积率修正系数根据《XXXX市城市土地定级与基准地价更新》成果，当宗地容积率为1.4～1.6时，其修正系数为0.98.