2011土地估价师·如何写好土地估价报告6

会计考友

㈠存在的主要问题
多数评审报告描述的不全面和设定条件的理由不明确，有的未说明估价对象的现状或规划利用条件，而直接叙述设定条件;有的设定的个别利用条件错误，如：×××估价机构为企业改制评估地价参考依据时，其地价内涵本应是估价基准日估价对象现状利用条件下的法定最高使用年期的国有土地使用权价格，而该估价报告的地价定义却是：“指在2004年9月30日、规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内的土地使用权价格”。
㈡如何正确描述?
下面以国有出让工业用地抵押的地价评估和经营性用地公开出让评估为例分别说明“地价定义”如何描述：
一般企业改制评估和设定抵押权评估的地价定义的设定利用条件应为现状利用条件下的国有土地使用权价格，而新征工业建设用地协议出让和经营性用地公开出让评估的地价定义的设定条件应为规划利用条件下的国有出让土地使用权价格。
1、国有出让工业用地抵押评估的地价定义
例：依据委托方提供的资料和估价人员实地勘察，估价基准日：估价对象的土地登记和实际用途均为工业用地;土地权属类型为国有出让土地，土地使用权终止日期为×年×月×日，剩余使用年限为N年;基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气)，宗地红线内“七通一平”即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通天然气)及场地平整;现状容积率为X。宗地内“七通设施”已计入资产评估值中，为避免重复计算，本次评估不于考虑。
根据估价规程和有关国有土地使用权抵押规定，考虑该项目估价目的和委托意向，本次评估的土地价格为以下设定及现状利用条件下的国有土地使用权价值：
①用途：工业(以登记用途为准)
②土地使用年期：N年(剩余使用年期)
③土地开发程度：“七通一平”，即宗地红线外市政“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气)和宗地内场地平整。(现状开发程度)
④估价基准日：×年×月×日(现场勘察日)
⑤容积率：X (现状)
(若基准地价内涵有容积率设定的，此处要设定容积率，若基准地价内涵没有容积率设定的，此处就不要设定容积率，)
2、经营性用地公开出让(拍卖、招标或挂牌)评估的地价定义
例：依据委托方提供的资料和×××规划局的《规划意见》以及估价人员实地勘察情况，估价基准日：估价对象为国有储备空地，规划用途为住宅用地，拟拍卖(招标或挂牌)出让;规划容积率、建筑密度、绿化率分别为X、不大于X%、不小于X%;基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气);宗地红线内基础设施现状未通，场地为空地，待开发。
根据估价规程和有关国有土地使用权出让规定，考虑估价目的和委托意向，本次评估土地价格为以下设定及规划利用条件下的国有土地使用权拍卖(招标或挂牌)底价：
①用途：住宅(以规划用途为准)
②土地使用年期：70年(住宅法定最高使用年期)
③土地开发程度：“七通”即宗地红线外市政“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气)，宗地内“待开发”。(现状开发程度)
④容积率：X (以规划为准)
⑤估价基准日：×年×月×日(委托意向)