2013年房地产估价师考试案例分析模考题三

会计考友

2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。
　　请问：
　　1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
　　2.说明评估承租人权益价值的技术路线。
答案：
　  1.
　　（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。
　　（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。
　　（3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。
　　2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。
（四）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
　　1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（  ）。
　　A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值
　　B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值
　　C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准
　　D、作价出资价格应较评估出的价值低
　　2.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（  ）年计算建筑物的折旧。
　　A、38.5
　　B、40.5
　　C、48.0
　　D、50.0
　　3.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5％，则收益价格为（  ）万元。
　　A、3752.92
　　B、3786.20
　　C、3875.70
　　D、3892.44
　　4.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（  ）
　　A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
　　B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
　　C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。
　　D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整
　　（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：

开发期	开发面积	开工时间	完成时间	开始销售时间
第一期	20万m2	第1年6月	第3年6月	第3年1月
第二期	15万m2	第4年6月	第5年6月	第5年1月
第三期	15万m2	第5年6月	第6年6月	第6年1月

　　由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
　　5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（  ）。
　　A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
　　B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
　　C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
　　D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
　　6.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（  ）。
　　A、目前住宅市场价格
　　B、未来住宅市场价格，折现至估价时点
　　C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
　　D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
　　7.在确定开发成本时，应采用（  ）。
　　A、该开发公司测算的开发成本
　　B、现时的客观开发成本
　　C、各期销售时的客观开发成本
　　D、各期开发时的客观开发成本
　　8.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（  ）。
　　A、销售费用、销售税费和开发利润
　　B、销售费用、销售税费和所得税
　　C、销售费用、销售税费和购地税费
　　D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
　　（三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6％。　
　　9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（  ）。
　　A、[2000，2300]
　　B、[2030，2270]
　　C、[2060，2240]
　　D、[2090，2210]
　　10.假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2006年10月21目的土地使用权价格是（  ）元/m2。
　　A、2136
　　B、2165
　　C、2179
　　D、2206
答案：
1.C；2.C；3.A；4.A；5.C；6.D；7.A；8.C；09.D；10.D