2012年房地产估价师考试案例与分析备考试卷2

会计考友

二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意的，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)
(一)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
1.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是()。
A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险www.examｗ.com
B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险
D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险
2.如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时()。
A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C.该宾馆财务数据中的当年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
3.若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()。
A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B.无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息转自:考试网 - [woexam.Com]
C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D.在最终计算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
4.假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3 500万元，则( )。
A.3 500万元是该宾馆的公开市场价值
B.3 500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C.3 500万元是保险事故发生后的损失价值
D.投保时，保险金额不能超过3 500万元
(二)某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年;预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元;该宗房地产的报酬率为8.5%。