2012年房地产估价师考试(案例分析)专业题五

会计考友

估价结果报告
一、委托方　　委托估价人：××区人民法院
二、估价方(略)
三、估价对象　　(一)估价对象调查情况见表1
表1估价对象调查情况表

权属人	××××厂
房地坐落	××区××路66号综合楼
土地使用权类型	划拨	房基所有权性质	国有房产
产权来源	1992年建造	产权比例	100%
土地用途	工业用地	房屋用途	工业
国籍号	×××	地籍号	×××
土地使用设定出让期限自1998年4月5日至2048年4月4日止
土地状况	宗地总面积	4596.32㎡
宗地四至	东至	（略）
西至	（略）
南至	（略）
北至	（略）
房屋状况	建筑结构	钢混
建筑面积	17542.50㎡
楼层/层次	共12层/地下一层、第一至十二层
建成年份	1992
楼层	建筑面积（㎡）	产权证号
地下一层	1542.69	×地房征第×××号
第一层（含夹层）	1353.23	×地房证第×××号
第二层	1295.48	×地房证第×××号
第三层	1295.48	×地房证第×××号
第四层	1295.48	×地房证第×××号
第五层	1295.48	×地房证第×××号
第六层	129296	×地房证第×××号
第七层	1292.96	×地房证第×××号
第八层	1292.96	×地房证第×××号
第九层	1295.96	×地房征第×××号
第十层	1292.96	×地房证第×××号
第十一层	1292.96	×地房证第×××号
第十二层（含屋顶、冰箱层）	1706.90	×地房证第×××号
总计	17542.50	——

二)估价对象权利状况
(1)估价对象为××厂于1992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1998年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，1998年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余使用年限为46年(取整)。来源:考试大网
(2)估价对象所处建筑物建成于1992年。为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。
(3)本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。
(三)估价对象状况
估价对象为坐落于××区××路西北侧××××厂所属的综合楼。估价对象紧临××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32㎡，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日。至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。
估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50㎡。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层商为5m，第二至第十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“××酒店”使用，具体使用与装修情况如下：www.Examda.CoM
底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶;其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
二层用途为××餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。
三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为本地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。
为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。
五层呈内走廊式布置，隔为若干问套房，无装修。
六层内部无隔断，无装修。中 华 考 试 网
七层用途为××汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙隔为若干间办公室。
八层用途为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。
九至十二层用途为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
地下室用途为设备层，无装修。转自:考试网 - [woexam.Com]
根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。