2012年房地产估价师考试案例分析精选题6

会计考友

房地产估价结果报告
一、委托方(略)
二、受托方(略)
三、估价对象
(一)估价对象界定
××大厦位于××市××区××路××号，××路与××路交叉口的东南角，建设用地面积为4995㎡，总建筑面积约为54000㎡，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1～4层为商业裙楼，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。
此次委托方委托评估的估价对象是指××大厦××单元8套房屋。8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55㎡，评估总建筑面积为1084.4㎡。
(二)权利状况
根据评估人员掌握的资料.××大厦由××房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，××房地产开发有限公司已取得××大厦的《国有土地使用证》(证号：×国用××字第××号)，土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。
根据委托方的《鉴定委托书》，××房地产开发有限公司与××保税区××贸易有限公司、××开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为××大厦××单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。
(三)建筑物状况
××大厦占地面积为4995㎡，销售建筑面积为54046.66㎡，大厦外形为底部裙楼托举两栋桥角相对的方形大厦，外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m，建筑结构及风格在××商业区具有一定的标志性。大厦地下1～2层为设备层，地上1～4层为商业用房，5层为设备层，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯;商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为××大厦××单元的8套房屋，每套建筑面积为935.55㎡，总建筑面积为108.44㎡。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗，卫生问与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1～2部分体式空调。
四、估价目的
为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价格参考依据。
五、估价时点
(1)1997年4月25日;
(2)1998年6月18日;
(3)2001年6月5日。
六、价值定义
本报告的估价结果是指估价对象(建筑面积1084.4㎡，土地用途为公寓)，土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年;1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年;2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。