2012年房地产估价师考试案例分析精选题8

会计考友

.采用市场比较法进行评估
根据评估人员所掌握的资料，与××大厦相类似的物业于1997年4月处于销售市场比较平稳状态。选取周边类似房地产的交易案例，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出估价对象房地产价格。
(1)比较实例选择。选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。
实例A：××广场中 华 考 试 网
位于××市××区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布三部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1600美元/㎡。
实例B：××大厦
位于××市××区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用××物业管理公司，物业管理情况较好，公寓部分无中央空调，备有分体空调，分布两部电梯，智能化系统基本完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1350美元/㎡。
实例C：××大厦
位于××市××区××广场××号，××站站前广场，商业繁华度高，公用设施完备，环境条件较好，采用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布六部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1700美元/㎡。
估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表1。
表1 比较因素条件说明表

比较因素	估价对象	实例A	实例B	实例C
名 称	××大厦	××广场	××大厦	××大厦
物业位置	××市××区 ××路××号	××市××区 ××路××号	××市××区 ××路××号	××市××区 ××广场××号
土地使用年限	50年	50年	50年	50年
交易日期	1997年4月	1997年4月	1997年4月	1997年4月
土地用途	公寓	公寓	公寓	公寓
变易情况	正常	正常	正常	正常
市场销售价（美元/㎡）	待估	1600	1350	1700
区 域 因 素	交通通达度	××路与××路交叉口	××路南侧	××路南侧	××站广场
商业繁华度	高	较高	较高	高
公用设施完备度	完备	完备	完备	完备
环境条件优劣度	较好	较好	较好	较好
个 别 因 素	物业管理	较好	好	较好	好
空调系统	分体空调	中央空调	分体空调	中央空调
电梯系统	3部	3部	2部	6部
智能化系统	基本完备	完备	基本完备	完备