2012年房地产估价师考试案例分析精选题10

会计考友

(二)测算1998年6月18日的房地产价格
根据××物业管理公司的介绍及评估人员对××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，××市高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行修正，仍采用1997年4月25It的房地产价格：
房地产单价=(1539+1391+1555)÷3=1495(美元/㎡)
房地产总价=1495X1084.4—1621178(美元)=162.12(万美元)
根据××物业管理公司向评估人员出示1997～1998年××大厦的部分销售合同，经过××市房管部门有关人员的确认，认为该合同能够客观反映当时的市场状况，特摘录见表4。
表4销售合同摘录表

购房日期（年.月.日）	单 元	面积（㎡）	成交单价（美元/㎡）	成交金额（美元）
1996.8.20	B-10-A	157.96	1808.7	254111
1997 12.4	A-17-D	86.34	1527.31	131868
1998.5.29	B-23-D	86.34	1320.36	114000
1998.11.25	A-18-C	135.55	1581.14	214323

虽然不同楼层、不同朝向、不同户型的房屋售价不同，但从上述交易案例可以看出，估价对象1997年4月25日和1998年6月18目的评估结果能够基本反映××大厦的正常销售水平。
(三)测算2001年6月5日的房地产价格
自1999年中期至今，随着××市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方面发展，类似××大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据有关部门所掌握的情况，1999～2001年该类物业的开发商报价已明显低于1997年、1998年，交易成交案例较少。相反，由于该类物业无法启动销售市场，租赁市场相比略显活跃，虽然租金价格较低，但类似估价对象的房地产实际成交租金比较透明，所以采用收益法测算其市场价格能客观真实反映该项目的经营运作情况和现时房地产市场行情。
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。
1.租金收入
(1)年租金毛收入。与估价对象在同一区域内类似项目租金在2～3元人民币/(㎡/d)(建筑面积)，目前该区域内的公寓供应量较大，市场的选择面广，可替代性的物业较多，通过对硬件、软件等影响市场租金的因素比较，估价对象的市场租金定位在2.5元人民币/(㎡/d)(建筑面积)时将具有较强的市场竞争力，估价对象总建筑面积为1084.4㎡，则估价对象的年租金毛收入为：2.5×365×1084.4=989515(元)
(2)年有效租金收入。按正常出租空置率20%计算，并考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的5%，则年有效租金收入为：989515×(1-20%)×(1-5%)=752031(元)
2.年客观运营费用www.Examw.com
(1)房产税。按年有效租金收入的12%计算：
752031×12%=902414(元)
(2)营业税。按年有效租金收入的5.5%计算：
752031×5.5%=41362(元)
(3)物业维修费用。根据目前物业维修费的统计资料，维修费约占年有效租金收入的3.0%，则物业维修费为：
752031×3.0%=22561(元)
(4)物业管理费。包括正常使用下的能源费、清洁费以及员工工资、福利等费用，按年有效租金收入的8%计算：
752031×8%=60162(元)
(5)租赁代理费。由于该类物业一般由物业管理公司负责对外出租，因此应向物业管理公司支付一个月的租金毛收入作为租赁代理费。虽然不同房屋的租期长短不同，半年期租约和两年期租约的租赁代理费有所不同，本报告假设年租赁代理费按一个月(30天)租金毛收入计算：
2.5×30×1084.4=81330(元)
(6)保险费。保险费是指为使房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，根据目前财产保险费率的标准，取估价对象所在区域内类似项目的平均市场售价的0.3%。该区域公寓平均市场售价取7000元/㎡，估价对象的建筑面积为1084.4㎡，则年保险费为：
7000×1084.4×0.3%=22772(元)
(7)年客观运营成本。年客观运营成本=房产税+营业税+物业维修费+物业管理费+租赁代理费+保险费=90244+41362+22561+60162+81330+22772=318431(元)
3.年净收益
年净收益=年有效租金收入-年客观运营成本=752031—318431=433600(元)