2013年房地产估价师考试案例与分析试卷3

会计考友

2．现有一于1988年6月竣工投入使用的宾馆，该宾馆建筑物的所有权人于2003年6月10日补交土地使用权出让金办理了土地使用权使用年限40年的出让手续。目前， 该宾馆所有权人希望评估该宾馆在2008年6月10日的转让价格，并且经鉴定，该宾馆建筑物自2008年6月10日起尚可使用25年。你作为房地产估价师，在接受估价委托后，应该采用怎样的估价技术路线对其收益价格进行评估？
[参考答案]
①估价技术路线之一：先根据建筑物尚可使用年限内（25年）宾馆净收益（净收益中不扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销），选择有限年的收益法计算公式，求得宾馆在建筑物尚可使用年限内（25年）的收益价格；然后再加上土地剩余使用年限（土地使用权年限超过建筑物尚可使用年限部分即10年）的价值的折现值。
②估价技术路线之二：将宾馆未来可获收益的年限设想为无限年，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销，选用无限年的收益法计算公式来评估计算宾馆的收益价格。