2013年房地产估价师考试案例分析解题思路8

会计考友

（四）假设开发法
1、贴现期确定错误的问题。
2、管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。
（五）基准地价修正法
动态方式不存在投资利息。wｗw.ExamＷ.CoM
4、假设开发法
（1）没有确定最佳的开发利用方式　
最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件直接作为最佳的开发利用方式。
（2）没有计算待开发土地或待完成房地产的利润
（3）把利息和税金也作为计算利润的基础
（4）贴现期确定错误
（5）当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。
（6）未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。
（7）遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费，具体见教材P69-71及案例3-1分析的第8项。
（四）没有结合估价目的的要求
1、抵押估价的常见错误
（1）没有说明未来市场风险变化和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
（2）抵押估价结果中，没有扣除需要补交的土地使用权出让金。
2、保险估价的常见错误中华考试网
（1）没有分清投保价值评估和保险损失程度评估。
（2）保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估。
（3）保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同。
（4）保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失。
（5）按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值。
（6）把土地也作为了保险估价的估价对象。
3、其他估价目的的常见错误
（1）合资入股的评估，没有说明入股后的用途。
（2）拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价。
（3）合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算最终分配率。
（4）纠纷的估价，在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式（划拨或出让），对出让方式没有告之出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书；没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价。
（5）征用或拆迁补偿估价违背了国家制定的征用或拆迁补偿标准或规定。
（6）出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途。
（五）其他类型的错误
1、对估价对象的某一部分重复计价
如教材案例4-6，用收益法对有收益的部分进行了估价，然后又对无收益的第六层办公（自用部分）进行估价，这样第六层的价值就有重复计价的问题。因为无收益的第六层价值已体现在有收益部分的价值中，也就是说，没有无收益的第六层，其他有收益部分的价值将会降低。
2、计算前提与计算结果不一致
如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价，具体见案例4-2及其分析。
3、遗漏了估价对象部分的价值
如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格。
4、在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期完工。
5、报告的有效期起算日期错误。
报告的有效期是估价报告完成之日起计，而不是自估价时点起计。
6、估价时点确定错误。