2013房地产估价师资格考试案例与分析备考题2

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2013房地产估价师资格考试案例与分析备考题2
　　估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
　　(问题1)业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是(　)。
　　A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
　　B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
　　C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险
　　D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险
　　(问题2)如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时(　)。
　　A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
　　B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
　　C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
　　D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
　　(问题3)若采用成本法估价，下列表述中不正确的是(　)。
　　A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
　　B.无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息
　　C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
　　D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
　　(问题4)假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则(　)。
　　A.3500万元是该宾馆的公开市场价值
　　B.3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
　　C.3500万元是保险事故发生后的损失价值
　　D.投保时，保险金额不能超过3500万元
　　(问题5)开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是(　)。
　　A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款
　　B.甲开发商不能以该在建工程/考*试*大/为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保
　　C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款
　　D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款
　　(问题6)下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是(　)。
　　A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
　　B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记
　　C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续
　　D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续