2013房地产估价师资格考试案例与分析备考题5

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2013房地产估价师资格考试案例与分析备考题5
　　对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见表1，并用收益法评估该写字楼的市场价值。

称	数值	名称	数值
总建筑面积	25000㎡	房屋重置价格	2000元/㎡
可出租建筑面积	22000㎡	房屋耐用年限	50年
设备用房建筑面	2500㎡	房屋维修费率（年）	房屋重置价格的2%
管理用房建筑面积	500㎡	月物业管理费	5元/㎡
营业税及附加率	5.55%	土地剩余年限	45年
接租金收入计的房产税率	12%	年报酬率	5%
平均正常空置率	10%	管理费用率（含保险费、租赁费用）	租金的3%
可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费）	50元/㎡	——	——

　　估价测算如下(节选)：
　　(一)年有效毛收入22000㎡×(50+5)×12×(1-10%)元/㎡=13068000元
　　(二)年运营费用
　　1.年维修费用
　　25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元
　　2.年管理费用
　　年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
　　=13068000×3%+500×50%=692040(元)
　　3.年营业税及附加=13068000元×5.55%=725274元
　　4.年运营费用小计
　　年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
　　(三)年净收益年净收益=(一)项-(二)项=13068000元-2417314元=10650686元
　　(四)估价结果估价结果=10650686/5%[1-1/(1+5%)50]元=194438130元
　　答案：
　　(1)年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为;
　　22000㎡×50元/㎡×12×(1-10%)=11880000元
　　(2)年管理费用计算错误，不应计人管理用房租金损失。应为：
　　年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元
　　(3)年房产税、营业税及附加应为：11880000×(12%+5.55%)=2084940元
　　因此年运营费用应为三项之和：www.Examw.com
　　年维修费用+年管理费用+年税金=1000000+356400+2084940=3441340元;
　　年净收益(年净租金)=11880000-3441340=8438660元。
　　(4)估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年，即：
　　估价结果=8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989335元=14999万元
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