2013年房地产估价师考试案例分析特色习题1

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2013年房地产估价师考试案例分析特色习题(1)
1、价值标准与估价方法，估价对象与估价方法，估价目的与估价方法之间分别存在什么关系?
2、征地补偿估价中，土地补偿费和安置补助费有哪些要求或标准?
3、房地产估价报告应包括哪些要素?
4、某公司欲以其通过划拨方式取得的土地使用权及其地上一栋厂房作为抵押物抵押贷款，现委托一评估公司进行评估，请问针对划拨土地使用权的特性，处理土地使用权出让金问题可以采取哪两种处理方式?有何内涵?
5、影响居住房地产的主要区位状况和实物状况有哪些?
6、工业房地产及其估价有哪些特点?
7、房地产估价方法包括哪些方法?它们各自反映的是哪种技术路线?它们分别怎样体现公开价值标准?
8、房地产估价技术路线的确定过程。
9、房地产产保险估价中，保险价值与保险金额有何关系?
10、在建工程已完工部分如何抵押评估?
11、行政划拨土地地上房地产抵押如何评估?
12、影响商业房地产估价的主要区位状况和实物状况有哪些?
13、影响工业房地产价值的主要区位状况和实物状况有哪些?
14、房地产抵押价值评估有哪些特点?
15、为什么说房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系?
16、房地产估价技术报告应包括哪些内容?
17、商业房地产及其估价有哪些特点，应注意哪些方面?
18、估价报告写作用词上有哪些要求?
19、确定房地产估价技术路线首先应对哪些基本事项有充分的认识?
20、确定房地产估价技术路线要遵循哪些房地产估价原则，为什么?
21、房地产转让主要有哪些合法的方式?价格评估有何特点?
22、影响商务办公房地产的主要区位状况和实物状况有哪些?
23、房地产估价结果报告应记载哪些事项?
答案
1、根据《房地产估价规范》的相关条文，对于不同的估价对象应该选择适合的估价方法进行评估，如“6.2.3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”。
但是对于各种估价目的并没有要求选择对应的估价方法，如前面提到6.2.3中要求对“待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”，是针对“待开发房地产”这类评估对象，并不是针对“房地产转让”这类目的而言。又如“6.2.2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。优‘6.3.2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。”可见，针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，是确定估价的价值标准，而不是选择估价方法。
综上所述，估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。
注：主观题答案仅供参考