2012年房地产估价师考试《开发经营与管理》练习题（1）

会计考友

1、某投资商预测到政府将修建城市轻轨交通，并预先在轻轨交通线附近合适位置投资，取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ 　）。
　　A．位置固定性
　　B．相互影响性
　　C．适应性
　　D．不一致性
　　答案：b
　　解析：相互影响性是指房地产价值受到其周边物业，城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
　　2、下列风险中，不属于系统风险的是（ 　）。
　　A．通货膨胀风险
　　B．市场供求风险
　　C．购买力风险
　　D．比较风险
　　答案：d
　　解析：比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。购买力风险是一干扰项，杜撰的。
　　3、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5．6%，国债收益率为4．5%，房地产投资市场的风险相关系数为0．5.那么，当前房地产投资的折现率为（ 　）。
　　A．10.3%
　　B．7.17%
　　C．9.75%
　　D．8.59%
　　答案：c
　　解析：R＝4.5%＋0.5×（15%－4.5%）＝9.75%，注意不能用银行贷款利率，若是存款利率，则可用。
　　4、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值（ 　）。－1P17
　　A．下降
　　B．上升
　　C．不变
　　D．不能确定
　　答案：b
　　解析：长期利率下调，预期房地产投资风险降低。一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值；二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本；三是会刺激房地产市场的需求增长（居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加），从而会带动投资需求上升。
　　5、（ 　），是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
　　A．间接投资于房地产企业债券
　　B．房地产抵押担保
　　C．住房抵押贷款证券化
　　D．投资于金融证券
　　答案：c
　　6、我国固定资产投资按（ 　）分类，主要有基本建设、更新改造、房地产开发和其他固定资产投资四个部分。
　　A．投资主体的经济类型
　　B．建设性质
　　C．管理渠道
　　D．资金来源
　　答案：c
　　7、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ 　）。
　　A．1.8月
　　B．2.5季
　　C．1.8年
　　D．0.45年
　　答案：c
　　解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。
　　8、市场的主体通常是指（ 　）。
　　A．交易市场
　　B．交易对象
　　C．买家和卖家
　　D．交易价格
　　答案：c
　　解析：市场的主体是买家、卖家，市场的客体是交易对象。
　　9、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是（ 　）。
　　A．造价工程师
　　B．结构工程师
　　C．设备工程师
　　D．监理工程师
　　答案：a
　　10、在房地产市场自然周期的第二阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ 　）。
　　A．空置率＞合理空置率
　　B．空置率＜合理空置率
　　C．空置率＝合理空置率
　　D．不能判断
　　答案：b
　　解析：在自然周期的第二阶段，空置率是低于长期平均空置率（合理空置率）水平的。