2012年房地产估价师考试《开发经营与管理》练习题（3）

会计考友

21、甲写字楼购买价格为300万元，年净经营收入为60万元，年还本付息额为20万元；乙写字楼购买价格为600万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为40万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（ 　）。
　　A．甲＞乙
　　B．甲＜乙
　　C．甲＝乙
　　D．无法判断
　　答案：a
　　22、财务内部收益率是指项目在整个（ 　）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
　　A．开发期
　　B．静态投资回收期
　　C．项目经营期
　　D．计算期
　　答案：d
　　解析：计算期是指项目的开发或经营周期，“开发期”或“经营期”均不全面。而静态投资回收期是当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。
　　23、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ 　）。
　　A．容积率
　　B．运营成本
　　C．利息备付率
　　D．成本利润率
　　答案：b
　　24、在利用德尔菲法进行风险辩识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（ 　）。
　　A．概率分析
　　B．蒙特卡洛法
　　C．解析法
　　D．杠杆分析
　　答案：c
　　25、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（ 　）阶段。
　　A．投资机会研究
　　B．初步可行性研究
　　C．详细可行性研究
　　D．项目的评估和决策
　　答案：a
　　26、下列费用中，不属于管理费用的是（ 　）。
　　A．办公费
　　B．管理人员工资
　　C．审计费
　　D．代理费
　　答案：d
　　解析：代理费属于销售费用。
　　27、以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是（ 　）。
　　A．单元估算法
　　B．单位指标估算法
　　C．工程量近似匡算法
　　D．概算指标估算法
　　答案：a
　　28、下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他费用的是（ 　）。
　　A．审计费
　　B．工程造价咨询费
　　C．临时用地费和临时建设费
　　D．工程监理费
　　答案：a
　　29、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（ 　）。
　　A．土地购置贷款
　　B．建设贷款
　　C．土地开发贷款
　　D．房地产抵押贷款
　　答案：d
　　30、银行个人住房贷款业务中“期房按揭”面临的风险属于（ 　）风险。
　　A．市场
　　B．管理
　　C．法律
　　D．操作
　　答案：d