2012年房地产估价师考试经营与管理专业题十

会计考友

11、 对经营期不同的房地产投资方案进行必选时，应采用的方法是（  ）。
A．等额年值法
B．差额投资内部收益率法
C．净现值法wｗw.ExamＷ.CoM
D．等额年费用法  

标准答案： a  

解　　析： 见教材P201。

12、 房地产投资方案比选通常是在（  ）之间进行。
A．独立方案
B．互斥方案
C．净现值法
D．等额年费用法  

标准答案： b  

解　　析：见教材P198。

13、 赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（  ）。
A．0．12
B．0．21
C．1．26
D．2．05  

标准答案： c  外语学习
网

解　　析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值，A＝12000×230×60％×10％÷[1－（1+10％）-10]＝26.95（万元），偿债备付率?可用于还本付息资金?当期应还本付息资金=34÷26.95＝1.26。

14、 某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（  ）。
A．5．00%
B．7．50%
C．18．36%
D．28．85%  

标准答案： c  

解　　析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值，A＝60×7％÷[1－（1+7％）-10]＝8.54万元，8.54－60×7％＝4.3万元，投资回报率?（税后现金流量?投资者权益增加值）?资本金（权益资本）=（3+4.3）÷40＝18.36％。注意投资者权益增加值＝还本收益＝当期还本付息额－当期应付利息。

15、 某房地产开发项目，当i1＝14%时，净现值为450万元；当i2＝15%时，净现值为－200万元，平均资金成本率为13．2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（  ）。
A．20%
B．14．31%
C．14．69%
D．14．80%  

标准答案： c  

解　　析：

16、 某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（  ）年。
A．37
B．40
C．43
D．50  

标准答案： b  

解　　析：

17、 李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7．5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（  ）元。
A．3456．09
B．3505．95
C．3509．74
D．3705．73  

标准答案： b  

解　　析：（1）先求出正常情况下的月还款额A，根据公式A=P×i÷[1－（1+i）－n]=560000×7.5%÷12÷[1－（1+7.5%÷12）-12×20]=4511.32元，（2）第7年末至第20年每月应少还款A′，根据公式A′=P′×i÷[1－（1+i）－n]=100000×7.5%÷12÷[1－（1+7.5%÷12）-12×13]=1005.37元，（3）则从第8年开始的月还款额为=A－A′=4511.32－1005.37=3505.95（万元）。