2012年房地产估价师考试经营与管理专业题七

会计考友

11、 对经营期不同的房地产投资方案进行必选时，应采用的方法是（  ）。
A．等额年值法
B．差额投资内部收益率法
C．净现值法
D．等额年费用法  

标准答案： a  

解　　析： 见教材P201。

12、 房地产投资方案比选通常是在（  ）之间进行。
A．独立方案
B．互斥方案
C．净现值法
D．等额年费用法  

标准答案： b  

解　　析：见教材P198。

13、 赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（  ）。
A．0．12
B．0．21
C．1．26
D．2．05  

标准答案： c  

解　　析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值，A＝12000×230×60％×10％÷[1－（1+10％）-10]＝26.95（万元），偿债备付率?可用于还本付息资金?当期应还本付息资金=34÷26.95＝1.26。

14、 某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（  ）。
A．5．00%
B．7．50%
C．18．36%
D．28．85%  

标准答案： c  

解　　析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值，A＝60×7％÷[1－（1+7％）-10]＝8.54万元，8.54－60×7％＝4.3万元，投资回报率?（税后现金流量?投资者权益增加值）?资本金（权益资本）=（3+4.3）÷40＝18.36％。注意投资者权益增加值＝还本收益＝当期还本付息额－当期应付利息。

15、 某房地产开发项目，当i1＝14%时，净现值为450万元；当i2＝15%时，净现值为－200万元，平均资金成本率为13．2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（  ）。
A．20%
B．14．31%考试用书
C．14．69%
D．14．80%  

标准答案： c