2013年房产估价师考试《理论与方法》备考习题2

会计考友

　11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ A　）。
　　A．上涨S
　　B．下跌
　　C．保持相对稳定
　　D．先涨后跌
　　12、评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ B　）。

交易实例	建筑面积（㎡）	用途	价格（元/㎡）	成交日期	区位	正常情况
甲	120	居住	5800	2007年8月	同一供需圈	正常交易
乙	105	居住	6000	2008年6月	同一供需圈	正常交易
丙	140	办公	6500	2008年9月	同一供需圈	正常交易
丁	115	旅馆	6100	2008年7月	不同供需圈	正常交易

        A．甲
　　B．乙
　　C．丙　　　　　　
　　D．丁
　　13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ C　）。
　　A．区位因素
　　B．社会因素
　　C．实物因素　　　　　　
　　D．权益因素
　　14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ B　）。
　　A．配套设施建设的限制
　　B．房地产使用管制
　　C．房地产权利的设立和行使限制　　　
　　D．房地产相邻关系的限制
　　15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ D　）。
　　A．收益递增递减原理
　　B．均衡原理
　　C．替代原理　　　　　　  　
　　D．适合原理
　　16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ C）。
　　A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
　　B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
　　C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
　　D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
　　17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ B　）的收益估计值。
　　A．较高
　　B．较低
　　C．最高　　　　　　
　　D．居中
　　18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例[U]资料[/U]是：交易日期为2008年4月1日，[U]合同[/U]约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（ B　）元/㎡。
　　A．3673.20
　　B．3673.68
　　C．3790.43
　　D．3790.93
　　19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ B　）万元。
　　A．40
　　B．48
　　C．50
　　D．60
　　20、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ B　）元人民币/㎡。（1平方英尺=0.0929 ㎡）
　　A．17484
　　B．19020
　　C．19754
　　D．20539