2013年房地产估价师考试理论与方法练习题二

会计考友

10.某宗房地产建筑面积2000㎡，土地面积4000㎡，若保持现有用途价值3000元/㎡;经过装修改造，装修费用200元/㎡，售价2600元/㎡;装修后改变用途需补地价600元/㎡，售价2800元/㎡;若拆除建筑物拆除费用300元/㎡，残值50元/㎡，地价1800元/㎡，则该宗房地产的最适合处理方式为( )。
A.保持现有用途
B.装修改造
C.装修后改变用途
D.拆除建筑物
答案：D
解析：教材160页，第4自然段以后内容。
维持现状的价值为：3000元/㎡;
装修改造：装修改造后的价值-装修费用=2600-200=2400元/㎡;
装修改造改变用途：改变用途后的价值-补地价-装修费=2800-200-600=2000元/㎡;
拆除：拆除后的价值-拆除费+残值回收价值=1800×4000-(300-50)×2000=670万元;
在维持现状、装修改造、装修改造改变用途中，最佳的方案是维持现状。
维持现状的总价值=2000×3000=600万元;
维持现状与拆除相比，拆除的价值要大。
11.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估价作业期间的任意一天
D.估价人员与委托人商定的某天
答案：A
解析：可参考教材162页，最后一个自然段的内容。因为是复估，即要对估价对象重新估价，并与原估价对比，为保持可比性，估价时点应不变。
12.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的不易采用。
A.1年
B.0.5年
C.2年
D.3年
答案：A
解析：教材177页，倒数第3自然段，“一般认为……”一句话内容。
13.一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。
A.50
B.40
C.46
D.不确定
答案：C
解析：教材248页，图7-5图的内容。