2012年房地产估价师《制度与政策》考点解析(5)

会计考友

5.1估价方法选用
5.1.1由于每种估价方法本身的局限性(每种估价方法的适用对象和适用条件不同)，同时也由于估价中所采用的各种数据资料具有一定的不确定性，在运用各种估价方法进行估价时，都不可避免地需要进行估算和判定，因此，采用任何一种估价方法都难以确保真正准确地反映估价对象的客观合理价格或价值。
由于每种估价方法的估算判定的角度不同，所依据的估价数据和资料不同，因此，数据资料的不确定性对各种估价方法的估算判定过程的影响程度是不一样的，对同一估价对象应同时选用两种以上的估价方法进行估价，有助于各种估价方法之间的互相补充，消除数据资料的不确定性对估价结果准确性的影响。
5.1.2市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的一种估价方法，因此在有条件选用市场比较法估价时，应当首选市场比较法。
5.1.3本条的规定主要是考虑到目前估价行业的现状，目前许多估价人员往往偏好采用成本法估价，而又不能完整准确地理解和运用成本法。
5.2市场比较法
5.2.1拥有大量房地产交易实例资料，是运用市场比较法估价的先决条件。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。因此，估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集房地产交易实例。
一般搜集房地产交易实例的途径有：
1、查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料;
2、查阅各种报刊上关于房地产租售的信息;
3、以购买房地产者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息;
4、通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息;
5、同行之间相互提供信息资料;
6、其他途径获取资料。
通过上述6个途径，估价人员搜集交易实例的内容包括：
1、交易双方情况及交易目的。交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况;更重要的是要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。
交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等交易目的。
2、交易实，例房地产状况。一般应包括：(1)坐落位置、形状与面积;(2)地质条件;(3)购物、交通等环境条件;(4)土地利用现状与规划用途;(5)有关地上建筑物的基本情况;(6)权利状况。
3、成交价格。成交价格应包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况。
4、付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。
搜集房地产交易实例时，估价人员最好针对不同类型房地产事先制作统一的表格，即“交易实例调查表”。按照此表填写调查内容，既方便又能避免遗漏重要事项，另外也便于输入计算机，建立数据库，实现快速查询和调用。
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