2012年房产估价师考试制度与政策专业知识点11

会计考友

甲公司依法取得某块土地的建设用地使用权并办理报建审批手续后，进行了房屋建设并已经完成了外装修。您的答案是:
甲公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权
可您还说：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
所以按此推理答案应该是：甲公司因为事实行为而取得了房屋所有权
对吗?
答案：
我的理解：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”应属于例外。此规定属于特例。
能够引起物权设立或者消灭的事实行为，如用钢筋、水泥、砖瓦、木石建造房屋或者用布料缝制衣服，用木料制作家具，将缝制好的衣物抛弃或者将制作好的家具烧毁等。“自事实行为成就时发生效力”，就是指房屋建成之时、衣服制成之时、书柜完成之时或者衣服被抛弃之时、书柜被烧毁之时，这些物的所有权或为设立或为消灭。这些因事实行为而导致的物权的设立或者消灭，自事实行为成就时发生效力，而不需要遵循一般的物权公示方法(不动产为登记，动产为交付)即生效力。
同时，我国存在许多因合法建造房屋等事实行为设立物权的情况，这种情形下的建房有些虽然缺少登记行为，但不能将这种行为形成的建筑物作为无主财产对待，对其所有权法律承认归建房人所有。比如农民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得该住房的所有权。但根据“自事实行为成就时发生效力”规定，此类合法建造的房屋，固然因建造完成而取得所有权，但如果按照法律规定应当办理登记而未登记的，所有权人其后的处分行为，不发生物权效力。