2012年房地产估价师考试《理论与方法》经典讲义1

会计考友

长期趋势法概述
一、长期趋势法的含义
长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法、特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。其本质是让过去告诉未来。
二、长期趋势法的理论依据
长期趋势法的理论依据是：房地产价格通常会有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。
三、长期趋势法的适用对象和条件
长期趋势法适用的对象是价格无明显季节性波动的房地产，运用条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。
四、长期趋势法的操作步骤
长期趋势法的操作步骤为：
(1)搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以确保真实、可靠。
(2)整理上述搜集到的历史价格资料，将转其化为同一标准，并按时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。
(3)观察、分析该时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)。
(4)以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。中华考试网
五、长期趋势法主要的方法
长期趋势法主要有：数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。
数学曲线拟合法
数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法等。其中最简单的是直线趋势法。
运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散布点图，应表现出明显的直线趋势。假设Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量。房地产价格与时间的关系方程为：
Y=a + bX
式中：a和b可以通过线性回归法得到。
式中： 的值均可从时间序列中求出。
当时间序列的项数为奇数时，设中间的项X=0，中间数前面的项X设为-1，-2，-3等，后面的项X设为1，2，3等;当时间序列的项数为偶数时，以中间两项相对称，前面的项X设为-1，-2，-3等，后面的项X设为1，2，3等。
例如：某类房地产1997-2005年的价格见下表。预测2006年和2007年的价格。转自:考试网 - [woexam.Com]
年份 房地产价格Y X X×Y X2 趋势价值(a+bX)
1997 2200 -4 -8800 16 1982.22
1998 2400 -3 -7200 9 2367.22
1999 2700 -2 -5400 4 2752.22
2000 2000 -1 -3000 1 3137.22
2001 3400 0 0 0 3522.22
2002 3800 1 3800 1 3907.22
2003 4200 2 8400 4 4292.22
2004 4700 3 14100 9 4677.22
2005 5300 4 21200 16 5062.22
总计 31700 0 23100 60
解：N=9，其他参数见上表。将各参数代入公式得：来自www.Examw.com
该类房地产价格预测方程为：
Y=3522.22+385X
预测2006年的价格，2006年对应的X为5，将5代入方程得：
Y=3522.22+385×5=5447.22元/m2
预测2007年的价格，2007年对应的X为6，将6代入方程得：
Y=3522.22+385×6=5832.22元/m2