2012年房地产估价师《理论与方法》知识点五

会计考友

三、长期趋势法适用的估价对象和条件
长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。因此，长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产，估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实、可靠。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信，因为长期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动。
四、长期趋势法估价的操作步骤
运用长期趋势法估价一般分为下列4个步骤：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠;②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准(如为单价，土地还有楼面地价。化为同一标准的方法与市场法中“建立比较基准”的方法相同)，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图;③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型);④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。
长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。下面分节进行简要介绍。