2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：直接资本化法(1)

会计考友

直接资本化法
　　一、直接资本化法概述
　　（一）直接资本化法的含义及基本公式
　　直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。
　　未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第一年的预期收益，预期收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。
　　资本化率（capitalization rate，R）是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：
　　资本化率＝年收益/价格
　　利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是：
　　V＝NOI/R
　　式中V-房地产价值；
　　NOI-房地产未来第一年的净收益；
　　R-资本化率。
　　因此，利用市场提取法求取资本化率的具体公式为：
　　收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：
　　R＝NOI/V
　　利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：
　　房地产价值＝年收益×收益乘数