2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：直接资本化法(2)

会计考友

　　对应着不同种类的年收益，收益乘数具体有毛租金乘数（gross rent multiplier，GRM）、潜在毛收入乘数（potential gross income multiplier，PGIM）、有效毛收入乘数（effective gross income multiplier，EGIM）和净收益乘数（net income multiplier，NIM）。相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。
　　1．毛租金乘数法
　　毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，即：
　　房地产价值＝毛租金×毛租金乘数
　　毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即：
　　毛租金乘数＝价格/毛租金
　　毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”。当采用月租金来求取估价对象的价值时，应采用价格除以月租金求得的毛租金乘数；当采用年租金来求取估价对象的价值时，应采用价格除以年租金求得的毛租金乘数。
　　毛租金乘数法的优点是：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。
　　毛租金乘数法有以下缺点：①忽略了房地产租金以外的收入；②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。
　　毛租金乘数法一般用于土地或出租型住宅（特别是公寓）的估价。但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个补充。
　　2．潜在毛收入乘数法
　　潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入（PGI）乘以潜在毛收入乘数（PGIM）来求取估价对象价值的方法，即：
　　V＝PGI×PGIM
　　潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即：
　　PGIM＝V/PGI
　　与毛租金乘数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面一些，它考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。
　　如果估价对象与可比实例房地产的空置率差异不大，并且运营费用比率相似，则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。但总的来说，该方法也比较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。
　　3．有效毛收入乘数法
　　有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）来求取估价对象价值的方法，即：
　　V＝EGI×EGIM
　　有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即：
　　EGIM＝V/EGI
　　有效毛收入乘数法的优点是不仅考虑了房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。因此，当估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。因为投资者在估算房地产的价值时，是会考虑空置率的差异的。有效毛收入乘数法的缺点是没有考虑运营费用的差异，因而也只适用于做粗略的估价。
　　4．净收益乘数法
　　净收益乘数法是将估价对象某一年的净收益（NOD乘以净收益乘数（NIM）来求取估价对象价值的方法，即：
　　V＝NOI×NIM
　　净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即：
　　NIM＝V/NOI
　　净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。
　　由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即；
　　V＝NOI/R