2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：投资组合技术和剩余技术(2)

会计考友

　（二）抵押贷款与自有资金的组合
　　在房地产市场与金融市场紧密联系，的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分是自有资金（或称权益资本），另一部分是抵押贷款，因此，房地产的报酬率必须同时满足这两部分资金对投资报酬的要求：贷款人（如贷款银行）要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬，自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合一般不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率，而是利用抵押贷款常数和自有资金资本化率来求取综合资本化率，具体是综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数，即，
　　RO＝M×RM＋（1-M）RE
　　式中RO-综合资本化率；
　　M-贷款价值比，也称为贷款成数，是指贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%～90%之间；
　　RM-抵押贷款常数；
　　RE-自有资金资本化率。
　　在上述公式中，抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是年偿还额与抵押贷款金额的比率。如果抵押贷款是按月偿还的，则年抵押贷款常数是将每月的还款额乘以12，然后除以抵押贷款金额；或者将月抵押贷款常数（每月的还款额与抵押贷款金额的比率）乘以12。