2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：投资组合技术和剩余技术(3)

会计考友

　　二、剩余技术
　　剩余技术（residual technique）是当已知整体房地产的净收益、其中某个构成部分的价值和各个构成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另外构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知构成部分的，价值的方法。此外，把求出的未知构成部分的价值加上已知构成部分的价值，还可以得到整体房地产的价值。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。
　　VL＝AO－VB×RB/RL
　　（一）土地剩余技术
　　土地及其上的建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法（如成本法）能求得其中的建筑物价值时，则可以利用收益法公式求得归属于建筑物的净收、益，然后从土地及其上的建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率予以资本化，即可求得土地的价值。这种剩余技术称为土地剩余技术。
　　（二）建筑物剩余技术
　　土地及其上的建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法（如市场法）能求得其中的土地价值时，则可以利用收益法公式求得归属于土地的净收益，然后从土地及其上的建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率予以资本化，即可求得建筑物的价值。这种剩余技术称为建筑物剩余技术。
　　（三）自有资金剩余技术
　　自有资金剩余技术是在已知房地产抵押贷款金额的情况下，求取自有资金权益价值的剩余技术。它是先根据从市场上得到的抵押贷款条件（包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等）计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到税前现金流量，然后除以自有资金资本化率就可以得到自有资金权益价值。
　　（四）抵押贷款剩余技术
　　抵押贷款剩余技术是在已知自有资金数量的情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。它是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。