2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：房地产价格构成

会计考友

房地产价格构成
　　运用成本法估价的一项基础性工作，是要弄清估价对象所在地的房地产价格构成。在现实中，特别是目前在土地取得、房地产开发建设（土地开发、房屋建设）、房地产税费等制度、政策、规则尚不完善、不明晰、不统一、时常发生变化的情况下，房地产价格构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，其价格构成可能不同。房地产价格构成还可能因不同的单位和个人对构成项目划分的不同而不同。但在实际运用成本法估价时，不论估价对象所在地的房地产价格构成多么复杂，首先最为关键的是估价机构和估价师必须深入调查、了解当地从取得土地一直到房屋竣工验收乃至完成租售的全过程中所需做的各项工作--一般要经历获取土地、前期工作（包括规划设计等）、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段，在该全过程中的各项成本、费用、税金等必要支出及其支付或者缴纳的标准、时间和依据，然后整理出这些开发建设成本、费用、税金和利润等的清单，从而做到既不遗漏，也不重复。在此基础上结合估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成，并测算出各个构成项目的金额。
　　下面以房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度来划分房地产价格构成，分为以下7大项：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息，⑥销售税费；⑦开发利润。