2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：销售税费

会计考友

销售税费
　　销售税费是指预售或销售未来开发完成的房地产应由卖方（在此为房地产开发商）缴纳的税费，可分为下列两类：
　　（1）销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称“两税一费”）。
　　（2）其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。
　　销售税费一般是按照售价的一定比例收取，例如“两税一费”一般为售价的5.5%。因此，销售税费通常按照房地产价值的一定比例来测算。
　　值得指出的是，这里的销售税费不包括应由买方缴纳的契税等税费以及应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。不包含应由买方缴纳的契税等税费，是因为评估价值是建立在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值。不包含应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税，是为了便于实际估价中正常开发利润率的调查、估计。因为土地增值税是以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据的，每笔转让房地产取得的增值额都可能不同，从而应缴纳的土地增值税会有所不同；企业所得税是以企业为对象缴纳的，一个企业可能同时有多种业务或者多个房地产开发项目，有的业务或项目可能盈利较多，有的业务或项目可能盈利较少，有的业务或项目甚至亏损，从而不同的企业应缴纳的企业所得税会有所不同。