2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：假设开发法适用的估价对象和条件

会计考友

假设开发法适用的估价对象和条件
　　（一）假设开发法适用的估价对象
　　假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地。凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新改造或改变用途的旧的房地产（包括改建、扩建、重新装饰装修等，如果是重建，则属于毛地的范畴）。以下把这类房地产统称为“待开发房地产”。
　　对于有规划条件，但规划条件尚未确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则估价师可以通过咨询城乡规划主管部门或者有关专业机构、专家的意见，或者参照周边地块的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测出的（即要进行可靠性分析），以及它对估价结果的影响或者估价结果对它的依赖性（包括它的变化将会导致的估价结果的变化，类似于要进行房地产开发项目评估中的敏感性分析）。
　　（二）假设开发法估价需要具备的条件
　　在实际估价中，运用假设开发法测算出的结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、建筑规模、档次等）；②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值（以下简称开发完成后价值）。由于这两个预测包含着较多的不确定性因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同样是参加建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让，均是采用假设开发法测算其报价或出价，但通常不同的竟买者所愿意支付的最高价格彼此相差悬殊中反映出来。当然，各个竞买者在测算其报价或出价时所依据的自身条件以及对未来房地产市场的预期可能不同，因为其测算结果本质上是投资价值。另外，准确地预测后续开发建设的必要支出及应得利润（以下简称后续必要支出及应得利润），也有较大的难度。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。
　　运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。如果这些条件不够具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，人为地掺人了更多的不确定性因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对开发完成后的价值以及后续必要支出的预测也会更加困难。
　　（三）假设开发法的其他用途
　　假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目投资分析的不同之处是；在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，而投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。
　　房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：
　　（1）测算待开发房地产的最高价格。如果房地产投资者有兴趣取得某一待开发房地产，他必须事先测算出自己能够接受的最高价格，他的实际购置价格应低于或等于此价格，否则就不值得取得该待开发房地产。
　　（2）测算房地产开发项目的预期利润。在测算房地产开发项目的预期利润时是假定待开发房地产已经按照某个价格购置，即待开发房地产的取得成本被视为已知。预计可取得的总收入减去待开发房地产的取得成本以及开发成本等费税后的余额，为该房地产开发项目所能产生的利润。此利润或利润率如果高于房地产投资者期望的利润或利润率，则认为该房地产开发项目可行；否则，应推迟开发建设，甚至取消投资。
　　（3）测算房地产开发中可能出现的最高费用。在确定最高费用时，待开发房地产的取得成本也被视为已知。确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本等费税在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。