2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：现金流量折现法和传统方法的定义

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第三节 现金流量折现法和传统方法
　　运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法。
　　一、现金流量折现法和传统方法的定义
　　房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同，特别是那些大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有以下两种方式：一是采取折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；二是采取计算投资利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。
　　现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。
　　净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量＝现金流入量-现金流出量