2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：现金流量折现法与传统方法的区别

会计考友

　二、现金流量折现法与传统方法的区别
　　现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别：
　　（1）对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
　　（2）传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上的价值（直接或最终折算到估价时点上），然后再相加减。例如，评估一宗房地产开发用地2008年8月15日的价值，要把预测的在未来发生的各项收入和支出都折算到2008年8月15日。如果预测该项目2011年8月15日开发完成后的房价（含地价）为5000万元，折现率为10%，则需要将这5000万元折现到2008年8月15日，即在2008年8月15日来看的房价实际为：
　　［5000/（1＋10%）3］＝3756.57（万元）
　　（3）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。这样处理是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。