2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：现金流量折现法和传统方法的优缺点

会计考友

　三、现金流量折现法和传统方法的优缺点
　　从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂；传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确；②各项收入、支出在何时发生要预测准确；③各项收入、支出发生的金额要预测准确。
　　由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流折现法的情况下，可以采用传统方法。
　　1．运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。（2007年试题）
　　A．估算后续开发经营期
　　B．估算后续开发的各项支出、收入
　　C．估算后续开发各项支出、收入在何时发生
　　D．估算开发期中的利息和利润
　　答案：D
　　2．某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）进行估价。（2002年试题）
　　A．比较法
　　B．成本法
　　C．假设开发法
　　D．长期趋势法
　　答案：C
　　3.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。（2006年试题）
　　A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
　　B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
　　C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房。
　　D．假设开发通常是一次性的价格剩余
　　答案：C
　　4．对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。（ ）（2007年试题）
　　答案：√
　　5．从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。（ ）（2001年试题）
　　答案：√
　　6．在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。（ ）（2005年试题）
　　答案：×
　　7．假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。（ ）（2005年试题）
　　答案：×