2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：开发完成后的价值

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　　二、开发完成后的价值
　　预测开发完成后的价值，要弄清以下3个问题：①要弄清该价值是在哪种开发完成后的房地产状况下的价值；②要弄清该价值是在哪个时间上的价值；③要弄清预测该价值的方法有哪些。
　　（一）开发完成后的价值对应的房地产状况
　　开发完成后的价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。因此，在预测开发完成后的价值之前，需要弄清开发完成后的房地产状况，然后再预测该状况的房地产价值。以估价对象为商品房在建工程为例，如果预计开发完成后的商品房为毛坯房的，则预测的应是毛坯房的价值；如果预计开发完成后的商品房为粗装修房的，则预测的应是粗装修房的价值；如果预计开发完成后的商品房为精装修房的，则预测的应是精装修房的价值。
　　还需要注意的是，开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含着房地产以外的动产、权利等。特别是开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含着建筑物内的家具设备等房地产以外的财产。在这种情形下，预测的开发完成后的价值还应包括家具设备等房地产以外财产的价值。
　　（二）开发完成后的价值对应的时间
　　开发完成后的价值所对应的时间，不一定是开发完成之时，可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。因此，在预测开发完成后的价值之前，还需要弄清是预测开发完成后的房地产在哪个时间上的价值。对于开发完成后的房地产适宜销售的，通常是预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。
　　（三）开发完成后的价值的预测方法
　　在预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变动趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合（长期趋势法的内容详见本书第十章），即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位一般为单价而不是总价。例如，假设现在是2009年6月，有一宗房地产开发用地，用途为兴建商品住宅，预测建设期为1．5年（或18个月），如果要推测该商品住宅在2010年12月建成时的价值，则可以通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。
　　对于出租或营业的房地产，例如写字楼、商店、旅馆、餐馆等，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。在这种情况下，收益法就不是一种独立的估价方法，而被包含在假设开发法之中，成了假设开发法的一个部分。