2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：后续必要支出及应得利润

会计考友

　　三、后续必要支出及应得利润
　　后续必要支出及应得利润，是将待开发房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况所必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的利润，具体包括取得待开发房地产的税费（以下简称取得税费）以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。这些是假设开发法测算中都应当减去的项目，统称为“扣除项目”。它们的估算方法与成本法中的相同（见本书第七章第二节“房地产价格构成”），但要注意以下两点区别：①它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点时的值；②它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。
　　取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由购置者（买方）缴纳的有关税费，例如契税、印花税、交易手续费等。该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照待开发房地产价值的一定比例来测算。
　　后续的开发成本、管理费用、销售费用等必要支出的多少，要与开发完成后的房地产状况相对应。相同的待开发房地产，开发完成后的房地产为毛坯房的后续必要支出，要少于为粗装修房的后续必要支出；粗装修房的后续必要支出，要少于精装修房的后续必要支出。特别是开发完成后的房地产为“以房地产为主的整体资产”的，后续必要支出通常还应包括家具设备等房地产以外财产的购置费等支出。
　　投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中，应计息项目包括：①未知的需要求取的待开发房地产的价值；②取得待开发房地产的税费；③后续的开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。另外值得注意的是，未知的需要求取的待开发房地产的价值是假设在估价时点一次性付清，因此其计息的起点是估价时点。后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内（如开发期间或建造期间）不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的测算要求按半年、季或月来划分。
　　在测算开发利润时要注意在成本法中已讲过的，利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率，它们的内涵及所对应的计算基数不同，测算时要相互匹配。另外，要注意利润率是总利润率还是年利润率。