2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：地价评估与分摊

会计考友

　第＋一章 地价评估与分摊
　　第一节 地租理论及测算
　　地价评估是房地产估价的重要部分，地租理论又是地价评估的基础理论。为此，本章首先介绍地租理论和地租的测算。地价评估除了可以直接采用前面介绍过的市场法、成本法、收益法、假设开发法，还有一些独特的方法。本章接下来介绍这些独特的方法，包括专门适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价法，有中国特色的城镇基准地价评估和基准地价修正法。此外，本章还针对改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地用途、容积率等而需要补交出让金等费用；介绍补地价的测算；针对现代城市多层、高层建筑普遍化及房屋产权多元化后出现的地价分摊问题，介绍高层建筑地价分摊的意义和方法。
　　第一节 地租理论及测算
　　根据传统地价理论，地价是地租的资本化或者资本化的地租，是预买一定年数的地租，用公式表示为：
　　地价＝地租/利息率
　　或者
　　地价＝地租×购买年
　　用现代收益法来解释，地租即为土地的净收益。另外，地租本身也存在着评估问题，即土地租赁价格评估。地租理论也是房地产估价的基础理论之一，要深刻理解和认识房地产的价格和价值，特别是把握和测算房地产的净收益-收入应减去哪些项目后才是房地产的净收益，需要懂得地租理论。