2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：地租理论的回顾

会计考友

地租理论的回顾
　　地租理论发展到现今，已形成了一个庞大体系，它不仅涉及经济问题，还涉及社会和政治问题。这里对地租理论的回顾，撇开关于地租的来源和它应归谁占有这类生产关系或社会、政治方面的争论，仅围绕着地租量的决定和计算进行介绍，同时也不涉及广义的地租。因此，许多在地租理论史上可能占有重要地位的学者和论点在下面将很少涉及，甚至没有提到。像蒲鲁东（Pierre Joseph Proudhon，1809-1865）和他的“所有权就是盗窃”--“土地的田租应该付给谁呢？当然应当付给创造土地的人。谁曾经创造了土地呢？上帝。在这种情形下，土地所有人呀，请你走开吧！”①约翰·斯图亚特．穆勒（John Stuart Mill，1806-1873）和他的土地改革计划；亨利．乔治（Henry George，1839-1897）和他的单一税。中国古代和近现代也有许多关于地租的论述，但在这里也不介绍。
　　（一）威廉．配第
　　威廉．配第（William Petty，1623-1687）是古典政治经济学的创始人之一，他认为地租是利用农地生产农作物的一种剩余，即收获的农作物扣除各种生产成本（种子、工资）后的剩余部分。他在《赋税论》中写道：“假定一个人能够用自己的双手在一块土地上面栽培谷物；即假定他能够做为耕种这块土地所需要的种种工作，如挖掘、犁、耙、除草、收刈、将谷物搬运回家、打脱筛净等等；并假定他有播种这块土地所需要的种子。我认为，这个人从他的收获之中，扣除了自己的种子，并扣除了自己食用及为换取衣服和其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的谷物就是这一年这块土地的当然的正当的地租；像这样七年的平均数，或者说，形成歉收和丰收循环周期的若干年的平均数，就是用谷物表示的这块土地的一般地租。”
　　配第关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：
　　地租＝市场价格-生产成本
　　在配第的著作中，可以看到级差地租的初始思想。但他不是从肥力不同的土地引出级差地租，而是从与市场距离不同的肥力相同的土地引出级差地租。他说：“假如维持伦敦或一支军队所需的谷物，必须从远离40英里的地方运来，那么，在伦敦或离这支军队驻扎地1英里以内的地方栽培的谷物，除其自然价格之外，尚应加算将谷物运输39英里所需的费用……因此，结果就是，靠近人口稠密的地方的土地，由于上述理由，比距离远而土质相同的土地，不仅能产生更多的地租，而且所值的年租总数也更多一些。”
　　（二）理查德．坎蒂隆
　　理查德·坎蒂隆（Richard Cantillon，1685-1734）认同配第的地租是一种剩余，不过，他提出了还应当扣除租地农场主的经营利润，即地租不仅是扣除生产成本以后，而且应是扣除经营利润后的余额。他说：“租地农场主通常取得土地产品的三分之二。他们把其中的一半用于补偿成本、供养帮工；另一半作为他们自己的经营利润……土地所有者通常取得土地产品的另外三分之一”。也就是说，全部土地产品在扣除了用于补偿成本、供养帮工和作为经营利润之后所余下的部分就是地租。
　　坎蒂隆关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：
　　地租＝市场价格-生产成本-经营利润
　　（三）亚当·斯密
　　亚当．斯密（AdamSmith，1723-1790）是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的《国民财富的性质和原因的研究》（简称《国富论》）。他在该书中比其前人更加明确地论述了地租的计算及其决定机制。他说：“作为使用土地的代价的地租，自然是租地人按照土地实际情状所支给的最高价格。在决定租约条件时，地主都设法使租地人所得的土地生产物份额，仅足补偿他用以提供种子、支付工资、购置和维持耕畜与其他农具的农业资本，并提供当地农业资本的普通利润。这一数额，显然是租地人在不亏本的条件下所愿意接受的最小份额，而地主决不会多留给他。生产物中分给租地人的那一部分，要是多于这一数额，换言之，生产物中分给租地人那一部分的价格，要是多于这一数额的价格，地主自然要设法把超过额留为已有，作为地租。因此，地租显然是租地人按照土地实际情况所能缴纳的最高额。诚然，有时由于存心宽大，更经常是由于无知，地主接受比这一数额略低的地租；同样，有时也由于无知（但比较少见），租地人缴纳比这一数额略高的地租，即甘愿承受比当地农业资本普通利润略低的利润。但这一数额，仍可视为土地的自然地租，而所谓自然地租，当然是大部分出租土地应得的地租。
　　斯密关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：
　　地租＝市场价格-生产成本-普通利润（平均利润）
　　斯密没有使用级差地租的字眼，但具有级差地租的思想，他说：“不问土地的生产物如何，其地租随土地肥沃程度的不同而不相同；不问其肥沃程度如何，其地租又随土地位置的不同而不相同。都市驸近的土地，比僻远地带同样肥沃的土地，能提供更多的地租。耕作后者，所费劳动量，与耕作前者所费劳动量虽相同，但偏远地方产物运到市场，必需较大劳动量。因此，这偏远地方，必须维持较大数量的劳动，而农业家利润及地主地租所出自的剩余部分，势必减少。”