2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：城镇基准地价评估的方法和程序

会计考友

城镇基准地价评估的方法和程序
　　城镇基准地价评估的基本方法和程序如下：
　　1．制定基准地价评估作业方案。包括基准地价评估的区域范围和技术路线确定、资料和设备准备、工作场地落实、人员组织、工作计划和时间进度安排等。其中，确定基准地价评估的区域范围有以下几种选择：①城镇行政区；②城镇总体规划确定的规划区；③土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围；④建成区；⑤市区。基准地价评估的区域范围大小，主要根据有关规定、当地的实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定，一般应为规划区。
　　2．明确基准地价的内涵、构成、表达方式等。
　　（1）明确基准地价的内涵，是要确定基准地价对应的下列条件：①估价时点，一般应为年度的1月1日或者6月30日。②土地用途，例如是分为商业、办公、居住、工业等不同用途，还是采用一个综合用途。一般应分为商业、办公、居住、工业等用途。③土地使用权性质，例如是出让方式取得的国有建设用地使用权，还是划拨方式取得的国有建设用地使用权。一般应为出让方式取得的国有建设用地使用权。④土地使用期限，例如是不同用途的法定最高出让年限还是统一为综合用途的法定最高出让年限50年或者无限年。一般应分别为商业、办公、居住、工业等用途的法定最高出让年限，即商业用途40年、办公用途50年、居住用途70年、工业用途50年。⑤土地开发程度，即土地的基础设施完备程度和平整程度，例如是三通一平还是五通一平、七通一平。一般应根据各土地级别或地价区段内土地开发程度的平均水平确定。⑥容积率，例如是不同用途对应的平均容积率还是综合平均容积率。一般应根据各土地级别或地价区段内容积率的平均水平确定。
　　（2）明确基准地价的构成，是要确定基准地价包含的内容，例如是否包含土地使用权出让金、征地补偿安置费用或房屋拆迁补偿安置费用、市政配套费等。可同时给出熟地价、毛低价和出让金。
　　（3）明确基准地价的表达方式，是要确定基准地价是采用土地单价形式（如每平方米的土地价格），还是采用楼面地价形式，或者是同时采用土地单价和楼面地价形式。
　　3．划分土地级别或地价区段。其中，划分土地级别应按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）规定的内容、程序、方法等进行。
　　划分地价区段，是将“用途相同、位置相邻、地价相近”的土地加以圈围而形成不同的地价区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。即该区域内的各宗地的地价水平相近。地价区段可分为两类，一是路线价区段二是区片价区段。街道两侧的商业用地，适宜划分为路线价区段；办公、居住、工业用地，适宜划分为区片价区段。划分地价区段的方法通常是就土地通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等开展实地调查研究，将情况相同或相似的相邻土地的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。
　　4．抽样评估若干宗地的价格。这是在划分出的各土地级别或地价区段内，按照具有代表性、分布均匀等原则，选择若干宗地，然后由估价师调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价，并进行交易日期、土地使用期限、土地开发程度、容积率等调整，将这些宗地的价格统一到基准地价内涵上来。
　　5．计算各土地级别或地价区段的地价。土地级别或地价区段的地价是某个特定的土地级别或地价区段的土地单价或楼面地价，它代表或反映着该土地级别或地价区段内土地价格的正常水平。土地级别或地价区段的地价计算，是分别以每个土地级别或地价区段为范围，求各该土地级别或地价区段内所抽查评估出的若干宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的土地级别或地价区段的地价，相应由土地级别价、区片价和路线价。
　　6．综合确定基准地价。在上述各土地级别或地价区段的地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时，应先把握各土地级别或地价区段之间的好坏层次（通常是从好到差排序），再把握它们之间的地价高低层次，以避免出现条件较差的土地级别或地价区段的基准地价高于条件较好的土地级别或地价区段的基准地价。
　　7．提出基准地价应用的建议和技术。包括该基准地价的作用，将基准地价调整为宗地价格的方法和系数，例如具体位置、土地使用期限、土地开发程度、容积率、土地形状、临街状况等的调整方法和调整系数。